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    棚改貨幣化收緊 三四線樓市牛市或將結束

    樓主:聯合國環境規劃署 時間:2019-08-09 00:46:14

    華府天地

    (來源:北青網 胡蓮)

    三年棚改計劃截止時間是2020年,這是時間天花板;三四線去庫存已見成效,這是銷售天花板;棚改資金進入還債周期,疊加地方政府債務壓縮,這是資金天花板。三大天花板共同作用下,用足球世界杯期間一句流行語概括:三四線城市樓市“慌得一比”。

    “狼真的來了”?

    截至6月27日午間,重倉三四線城市的“宇宙房企”碧桂園股價報13元,從月初的17.4一路下跌毫無反彈,跌幅25%;而以黑馬之姿闖入銷售額十強的新城控股,股價也在三天之內從35元跌到28元,跌幅達20%——新城控股也是這一輪三四線去庫存的受益者。

    在定向降準的大利好下,地產板塊“跌跌不休”,根源在于:棚改貨幣化收緊的傳言,讓受益于這一輪三四線城市大牛市的房企看到了增長的天花板。

    傳言反復 不改“棚改貨幣化收緊”預期

    讓我們來梳理一下棚改貨幣化收緊的時間線:

    6月25日,媒體報道,國開行總行回收了棚改項目的合同審批權限,此前在分支行可以簽訂的,現在必須總行審批。

    當天,盡管有定向降準的利好,但地產股依然暴跌。

    當日晚間,國開行新聞辦公室回應媒體報道稱,審批權限上收總行屬實。

    “本來我們大部分中長期項目審批權限就在總行,而且要看金額?,F在是說棚改項目的審批權全部先上收,新項目基本暫停審批,但已經在放款的存量項目還是照常?!眹_行人士表示:“至于未來還批不批,現在還不知道?!?/p>

    盡管“已經在放款的存量項目還是照?!?,但這顯然未能安撫市場情緒。當天地產股繼續下跌。此后媒體報道,6月26日晚間,海通證券邀請國開行相關領導對國開行收回審批權限等棚改相關事宜解答市場疑問。

    這個“答疑會”信息量很大。首先,明確了權限上收主要是基于兩方面考量。一是分行審批違規現象嚴重,總行擔心后期的風險隱患;二是“中央對棚改有一定的看法,棚改的貨幣化推高了房價”,“現階段,國家對這個事情還沒完全定性,處在停擺狀態,下一步怎么走,還沒明確的意見出臺,在等高層的下一步決策”。

    這樣的重磅言論,無疑有著極強的信號作用,也隱藏了巨量的想象空間。6月27日午間,國家開發銀行通過媒體表示,從未授權任何人員參加該電話會議并代表開發銀行發表言論,有關言論不代表國家開發銀行。

    此番澄清并未打消市場疑慮,地產股加速下跌。

    貨幣棚改 三四線樓市的完美協奏曲

    讓地產股和三四線樓市“慌得一比”的棚改貨幣化收緊,為什么有如此威力?

    讓我們看看什么是棚改貨幣化。2014年底,國開行等金融機構推出PSL這一新型融資工具,來幫助地方政府推進棚改。

    什么是PSL?PSL,即Pledged Supplementary Lending的縮寫,即抵押補充貸款。作為一種新的儲備政策工具,PSL是基礎貨幣投放的新渠道,同時PSL也可以通過商業銀行抵押資產從央行獲得融資的利率,來引導中期利率。

    為什么要用PSL呢?因為在我國,有很多信用投放,比如基礎設施建設、民生支出類的信貸投放,往往具有政府一定程度擔保但獲利能力差的特點,如果商業銀行基于市場利率水平自主定價、完全商業定價,對信貸較高的定價將不能滿足這類信貸需求。央行PSL所謂引導中期政策利率水平,很大程度上是為了直接為商業銀行提供一部分低成本資金,引導投入到這些領域,這也可以起到降低這部分社會融資成本的作用。

    什么是棚改貨幣化呢?簡單說,就是用PSL把錢給國開行和農發行,貸給地方政府,政府再把錢給棚改區居民,換來棚改土地。棚改居民沒地方住,跑去買商品房,開發商的庫存減少,再把賣房的錢拿去拍地,地方政府拿到土地出讓的錢還掉國開行和農發行的貸款,形成一個閉環。

    三四線城市,貨幣化安置的比例達80%。這是一個完美的協奏曲,在這個舞曲下,三四線樓市迎來三年大牛市。目前棚改每年去化約500萬套住房,占全中國成交總量1450萬套的三分之一強。PSL目前累計的數字已經超過3萬億。

    舞曲將停 三四線樓市牛市或將結束

    但是舞曲總有停奏的時候,雖然說PSL利率低、期限長,但隨著貨幣棚改推進了三四年,目前很多棚改項目陸續進入歸還本金階段,控制風險逐漸成為PSL投放的主要考量因素。

    控制風險,不得不考慮地方債務壓力情況。而地方債的情況顯然不容樂觀,也因此,今年3月,財政部和住房城鄉建設部聯合發布《試點發行地方政府棚戶區改造專項債券管理辦法》,意在“堅決遏制地方政府隱性債務增量,有序推進試點發行地方政府棚戶區改造專項債券工作”。這個文件,已經釋放了棚改貨幣化收緊的先期信號。

    三年棚改計劃截止時間是2020年,這是時間天花板;三四線去庫存已見成效,這是銷售天花板;棚改資金進入還債周期,疊加地方政府債務壓縮,這是資金天花板。三大天花板共同作用下,三四線城市樓市的大牛行情,是否進入倒計時?

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