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    水庫論壇問答 第144期(城市化終結)

    樓主:水庫論壇問答 時間:2020-12-20 14:56:14

    本公號實時更新水庫論壇和水庫知識星球歐神問答部分,每日一更新,敬請關注。權聲明:版權歸屬?yevon_ou,任何轉載行為請聯系作者授權,否則責任自負。微信:WX81203731??有問必答



    提問:重慶如果出臺針對三無的限購政策,市場會漲更多還是會暫時冷卻?


    回答:略冷



    提問:神,請問你裝修自用的話,家里的燈一般買什么牌子?是去淘寶買嗎?


    回答:全淘寶,越買越滿意



    提問:去年貸款從30翻到了1100,目前月供-4的樣子。一直恪守8%資金成本線。閑來逛逛戒賭吧,公眾號上讀一讀關于現金貸,三和大神故事的種種文章,居然很解壓。這是一種什么心理?


    回答:在岸上的心態。



    提問:90方花四萬裝修找裝修隊,以后賣了買家會嫌棄差不如毛坯嗎


    回答:有比沒好。

    很多技巧可以掩飾的。



    提問:歐大,gz遠郊2.5左右,月底會有新盤開盤吹風價3.8萬(地價高2.3),會帶動廣州輪動漲起嗎,還是會被政府限制?


    回答:估計會被限價。

    遠郊一手CEO開盤,參考意義不大。



    提問:重慶現在高層一房難求 開盤就清盤 各個區都是這樣的 政府在各個區接連拍出高價土地 據說近期政府也會取消限價 想問一下 重慶房價是不是又進入了快速上升的階段 如果是 啟動時間是什么時候


    回答:春節后進入主升浪。

    無政策的話可以升很久。



    提問:大神,坐標南京。同樣離新街口35公里的左右的江寧濱江和六合大廠,目前單價都1.4左右的新房,您是不是更推薦江寧濱江?


    回答:對。畢竟離奧體 河西南 江北新區 更近



    提問:空神,如果有深圳戶口,上海社保5年,可以辦兩個城市的首套并發嗎?


    回答:難度很大。不建議。



    提問:朱紅老師,從重慶到沈陽到昆明再到太原,城市等級越來越低?這是你在文章中批評過的。我想知道,邏輯合理性在哪?按此推論,地級市縣城也可以買?還是有一個標準,不能低于省會?


    回答:起碼不能低于省會計劃單列,

    或者市區人口500萬,也是個指標。



    提問:歐大,sh非sfsd非筍是說不要買了嗎?那是不是如果大多數是xyd,dy搬出來的錢就不要買了,近期打算投資套300多的房子,看來神不看好sh了。


    回答:上海完全沒有起旺跡象。



    提問:我朋友在河南政府工作,鄭州旁邊的一個縣城。 現在房價很低,6000/平。 去年到今年漲了2000多,好像旁邊規劃了一個輕軌。值不值得入


    回答:縣城6000還低啊。



    提問:深圳鹽田天麓別墅有升值空間吧?


    回答:感覺現在有。



    提問:歐大,消費貸每月固定還貸款總本金的0.56%的月利率劃算嗎?選三年期還是一年期等本等息的好?


    回答:劃算,三年。



    提問:歐大:法拍房有貓膩嗎?能下手嗎?


    回答:水非常非常深。



    提問:歐大辛苦您再明示下,莫非九龍坡也行


    回答:先到大坪。



    提問:歐大,手上現金50,消費貸50,外地三無,現在因征信有問題,流水收入證明不夠,貸款有難度,是全款買個期房還是二手房好?


    回答:不全款。

    流水不足補流水。



    提問:歐大,我名下有貸款A,愛人名下有貸款B,但她買房貸款的時候我不幸做了擔保C。B和C都是一個房子的。請問家庭算負債是A+B,還是A+B+C?


    回答:你只欠了A+B的錢。



    提問:重慶一套已經審批通過,中介說可能會出政策限購催著交首付,我想拖一拖。已經審批的如果出政策會影響到嗎?


    回答:合同簽掉,一般都讓你過。



    提問:歐大:cq2手房做按揭中介找了幾家做不了,就1家能做,但除了費用1.5外另有1萬的費用,合理嗎?


    回答:最近很常見,市場價。



    提問:對于內蒙古來說是內地的吸引力更大,還是外蒙古的向心力更大?

    我知道市場的話,肯定是內地大,但是外蒙古,畢竟同文同種啊。


    回答:內蒙古90%是漢人,Over



    提問:家里十幾年前在三亞郊區買了套旅游地產,一室一廳,漲幅應該是遠不及北上廣?,F在忽然聽聞海南利好,新聞里說新盤被哄搶,是否現在是立即出售的最佳時機?還是說再持有兩年?


    回答:你賣賣看就知道,根本沒有買家。



    提問:“以貸養貸”和“拆東墻 補西壁”有什么本質區別?


    回答:一個是增量



    提問:我神,聽別人說的,購物中心的孩子娛樂城(一般都是1500-2000平方的),投資500萬左右,開業收預付款300萬左右,盈利水平比較高,靠譜不?這個方向有前途嗎?

    另外圈里有朋友做這一行的嗎,探討下。


    回答:開業很賺錢,但時間久了會衰減。

    小孩子玩膩掉。



    提問:歐神,融創陸家嘴壹號院下個月開盤,均價11萬,值得投資嗎?謝謝!


    回答:還行,限價后。



    提問:歐神,惠州龍光城算不算您所說的城鄉結合部


    回答:惠州回避



    提問:歐大好,在cq注冊科技公司,是否可以把注冊地址放在剛買的普通商品房里,后續房產稅操作會不會被認定為故意避稅?另問下cq注冊地址掛靠的成本?


    回答:注冊必需在商用地址。



    提問:商住的lvat有多少?要房價能翻翻,上桿秤是否就可以沖減?


    回答:完全無法沖減。



    提問:歐總,沈陽和平沈河渾南三區限購,按您經驗對后市什么影響?


    回答:三環外就是新市政府。



    提問:郊區很便宜,市中心很貴。

    到了某個點,價格會急劇向上,形成拐點。

    這個點就是城鄉結合部。

    如果城市人口有涌入的話,城鄉結合部會位移。

    拐點這個位置,表現就會非常好。

    歐老師請問我的理解對嗎?

    內環房價一直漲,當內環漲不動出現總價限制,價格下跌,小戶型溢價,這時候入手城鄉結合部,因為大量的外來人口會把城鄉結合部變成重鎮,城市版圖擴張。

    請問這背后t-1是啥,總價限制?

    求歐老師教我


    回答:人口涌入,城市邊緣城市化。

    城鄉結合部轉為市區的一瞬,漲幅最大。



    提問:有人說長期持有就買內環的房子,城鄉結合部是波段,歐大怎么看,求賜教


    回答:一般是曬SB



    提問:歐神,重慶的城鄉結合部是哪里?


    回答:目前只研究內環。



    提問:歐大 如果cq出限購 是不是會橫盤?還是繼續漲???


    回答:繼續漲



    提問:歐大,cq 2025以后,爸爸還會砸錢嗎?不砸錢的話,cq能靠自己的優勢繁榮起來嗎?cq的核心優勢是什么呢?


    回答:防空洞效應,自己搜。

    2025看時間多久。



    提問:歐大,拉產調,房產證沒下來怎么拉呀?


    回答:有地址就可以拉。上一手資料。



    提問:歐神,請問一下,體制內活500強有,有科技樹可以包裝嗎?回答是否有即可哈


    回答:你想要包裝啥,請改善提問方式。

    如果你說收入,有。



    提問:OS你好!請問佳兆業這個開發商怎么樣呢?目前在武漢有個盤要開了!


    回答:前年差點破產了。



    提問:歐大,我的房子,市場價160萬到164萬之間。

    今天賣了,第一次賣房。

    談了6個小時。最后160.5萬,全款。

    價格還算湊合。但總覺的談的技巧不夠好,經驗不足。如果談的好的話,其實還能夠總價多個1.5萬的。

    稍微有點懊悔。

    買了四套房子了cq,按理來說,應該有經驗了。但是站在房東立場來賣房,還是經驗不足的。

    還得多歷練。

    謝謝大大,這一年小密圈的鼓勵。

    再次感謝大大。


    回答:挖掘下家需求,沒有就創造,然后折算成價格。



    提問:歐大,房子賣了,才簽的合同,打了定金。

    但租客還在屋里,還有三個月才能到期。

    買房人怕租客還在里面住著,不搬走。

    簽了個補充協議。限期20天之內搬走,20天后,每拖一天,違約金180塊。

    簽了之后,回家后,我感覺,確實大意了,萬一租客不走,我就麻煩了,拖一個月,我就得賠5400元。

    合同簽的太草率了。

    怎么辦呢,萬一租客就不搬走。


    回答:租客一般賠點錢,都會搬走。

    死活不搬,這個就麻煩了??醋饪偷哪挲g。



    提問:今年估計還沒有漲幅。

    但是信貸很誘人,可以做到并發+20%

    并發+20%什么意思?


    回答:買三套,20+30+30%



    提問:歐神,我有四間各50平方的寫字樓,跟朋友兩個人一起買的,目前公司自用,如果做流水可以以朋友名義打款做房租嗎,銀行是否認可。


    回答:可以

    他是代收的。



    提問:歐神,經常聽到說無電梯老公房一樓85折,六樓9折,這個以什么為基準?同棟三樓還是小區相同面積的平均價格?謝謝~


    回答:三樓四樓100%



    提問:年前重慶首次買入,當時合同寫年后貸款,后因三無貸款不確定協商全款付。上周商量好這周過戶,周末房主微信說不賣了并稱我付款晚導致他不可挽回的損失要追究我的違約責任。后來中介查到房主三月已過戶給別人。越來越理解歐大的苦,升階之路確實艱辛,準備帶娃赴重慶起訴了,有好律師的話歡迎大家推薦


    回答:起訴



    提問:北京人。帝都已經干不動了。沈陽呆過,不喜歡。您覺得拿幾十萬首付吃天津會怎樣?


    回答:天津下坡路



    提問:看到有個帖子,一年1n被難死的屌絲,遭遇各種炫富回帖。心理很難受很難受,收入一個月5000的人,被笑掉大牙了吧?整個人都不好了!神,像我們這種太底層的人,痛苦抑郁,是該去死嗎?活著沒有多少快樂,我已經吃控制抑郁藥物幾個月了,然而還是常常不快樂,做事也沒興致。


    回答:一步步往上爬啊。

    別人爹在拼的時候,你爹在干什么。



    提問:您說北京上海不要買了。是從專業炒菜的角度嗎?如果是沒那么專業的人,野心也不大。比如我,帝都三四套,踮著腳剛上A8。從這樣的角度比如,是不是近一兩年可以再拿一套。


    回答:自住長持,首房首貸。



    提問:歐神,你答陌生城市迅速找盤,說

    "價格圖,

    找到直線上升的拐點。"

    可以展開一下嗎?雖然原題不是我問的


    回答:郊區很便宜,市中心很貴。

    到了某個點,價格會急劇向上,形成拐點。

    這個點就是城鄉結合部。

    如果城市人口有涌入的話,城鄉結合部會位移。

    拐點這個位置,表現就會非常好。



    提問:歐大,有一個雙戶口,身份證2021年到期,首房首貸,可以現在拿來在哪里建倉呢?會有什么風險?身份證到期后如果去辦新身份證,被公安局發現后戶籍就會注銷了。


    回答:隨便買哪里都行,以后去做同人公證好了。



    提問:歐神:坐標成都,成都商住樓(公寓)的投資前景如何?現在看來比住宅收益低太多,目前持有的商住是不是應該置換成住宅呢?


    回答:沒事別買。

    剛買趕緊拋。

    買了很久LVAT高的就算了。



    提問:坐標上海,上海戶籍,現有存款150萬,有虹口足球場附近,使用權房一套,價值200萬,有首套自資格,準備買首套房,猶豫要不要把使用權房處置掉把首套房買大一些(使用權房租金3000,不占限購名額,學區房)。


    回答:賣掉。

    不能貸款的資產沒有價值。



    提問:歐神,外地三無,如果現在準備入手重慶。該分幾步?


    回答:先交社保



    提問:歐大, 未來三年上海中環內1500萬的房子漲幅如何?能漲到2500萬左右?


    回答:中環內單價9w的房子,其實被高估了。

    賣不過內環9w



    提問:現在房貸上浮20-30%,以后房貸恢復基準利率,在不抵押貸或不對敲的情況下,有什么辦法恢復基準利率嗎?謝謝


    回答:直接和銀行簽《利率更改協議》



    提問:歐大,1做零賬單就是賬單日之前把信用卡還上是嗎?

    2零賬單征信上就不會顯示很大的最大使用額度了嗎?


    回答:對的。

    不會顯示信用卡負債。



    提問:請問現在老破小操作ABC單 一定要下家C全款才能操作嗎?


    回答:不用



    提問:歐大,北京,全款抵押合算嗎


    回答:北京全是全款抵押。



    提問:毆大,近期在漁村看盤,覺得三合一并沒有讓二手市場冷凍,有時看上的房覺得不筍沒下手,但卻很快被別人拿下,我是繼續等七八月的筍盤呢還是對市場價的盡快下手,謝謝


    回答:沒有人說過七八月下跌。

    一線的人都知道,在漲。



    提問:昆明金地九樾府,143平四居

    單價1.55w

    125平三居

    如何?

    值得入手嘛?


    回答:利益沖突,不便評論。



    提問:歐神你好,現在的沈陽是不是相當于15年的重慶?有點看不懂狀況呢


    回答:比CQ差點

    CQ的信貸再困難下去,會觀察沈陽。



    提問:歐大北京五和萬科長陽天地這個盤有什么優缺點嗎?預算有限500萬,想買這個盤。謝謝


    回答:沒有優點,只有缺點。



    提問:你好,上海商住房交易,三價合一么?買入價低于核定價,還需要繳哪些稅?


    回答:三價合一。

    按核定價交稅。



    提問:歐神,信用貸并發最好的時機,是不是應該是剛放完按揭款,但還沒開始還月供的時候呢?


    回答:沒有這個說法。

    房貸已上征信,

    月供是小事。



    提問:請問昆明買大戶型還是小戶型好?同等條件


    回答:沒有溢價的話,買大戶型。



    提問:ogg,目前月供3萬+,由于夫妻兩人工資不高,工資也就夠一家三口開銷,盈余不多。房租能補貼近一萬。老公偏保守,手里留了近百萬現金,我的想法是既然不給我買了,那我拿去搬磚辦卡是否可行。還是說可以有別的更好的用途?


    回答:那你先搬磚辦卡吧。

    屌絲四白湊齊,從擼卡積分流入手,補貼家用。



    提問:提問:朱總,您好,都說您是活地圖,有兩個問題請教下您:1.重慶的內環和核心地段您是怎么劃分的。2.北濱一路石門大橋附近的東方港灣這個小區有投資價值嗎,按照歐神以朝天門碼頭為中心的觀點來看,這邊已是10KM以外了,相對比較偏遠了,謝謝朱總

    基本以軌道環線為基準,北邊稍北一點。

    科苑小區、東方港灣、天賜龍都,是江北三大神盤,風水有問題,盡量回避。

    朱總,東方港灣風水有什么問題?麻煩細說


    回答:本地人的謠傳。具體不明。

    風水無外乎一些奇聞異事,陰森森的,主要是重慶這座城市山水相連,很容易出現風水問題,本地人回避的樓盤,外地人沒必要去搶,其他地方便宜房子又不是沒有。



    提問:Ogg,提高首付成數,是不是能壓制單價一段時間?建倉還沒完,就聽說要提高首付成數了,那我可以慢慢建倉,拖到年底?二線主場,房票多也是一種優勢,對吧?


    回答:會

    但這樣的“降價”,對你沒好處啊。



    提問:個人工作室性質的個人獨資企業(上海XX科技有限公司),任法人代表,每個月均有進賬,可否用作ls證明?在按揭貸款或抵押貸款中屬加分還是減分?


    回答:部分銀行認,

    有真實流水一般是加分。



    提問:神,重慶瑞安翠湖天地的soho,住宅性質70年產權,看湖景視野好,但是獨立一棟在商業loft對面,無小區環境。建面91,小三房,總價130萬是否值得入手?


    回答:還不如買住宅。



    提問:想問下靜美女,外地三無還能做到3成嗎?最近想去重慶買房,你的小密圈主要是什么,房源還是團購?


    回答:首房首貸 資質優秀 開發商無額外要求 就可以3成; 主要是買房各類資源提供及咨詢:選盤選籌,貸款,各類科技樹指導,一手團,二手房源等



    提問:空空,SZ 1000w總價,你會選哪個區域的盤呢?SZ感覺淘筍好難。


    回答:寶中 南山

    不大追求淘筍



    提問:請問標準復議流程怎么發起,過程幾天,交易中心認可哪幾家公司給出的報告?謝謝


    回答:核價窗口會告訴你評估公司的窗口在哪里

    3-7天

    八達國瑞



    提問:追問,交易中心的核價高出實際成交價,請問是否可以自選評估公司出具評估報告(能被交易中心認可)?怎樣能達到期望值?謝謝


    回答:通常不行,交易中心有指定的評估公司,走標準復議流程。



    提問:什么叫城市化終結,停止建新區? 這對投資有何影響?


    回答:二線漲幅快,一線尤其是京滬漲幅慢。

    廣深與京滬完全不同。



    提問:空神,補充協議里面寫任一方超過約定日期不交易雙方認可構成違約,賠償總房價20%。如果真的晚交易一天,會賠20%嗎?還有可以爭取的余地嗎?


    回答:法院不會判賠這么多,除非對方能證明有這個實際損失。

    去爭取、協商吧



    提問:朱總,您好,都說您是活地圖,有兩個問題請教下您:1.重慶的內環和核心地段您是怎么劃分的。2.北濱一路石門大橋附近的東方港灣這個小區有投資價值嗎,按照歐神以朝天門碼頭為中心的觀點來看,這邊已是10KM以外了,相對比較偏遠了,謝謝朱總


    回答:基本以軌道環線為基準,北邊稍北一點。

    科苑小區、東方港灣、天賜龍都,是江北三大神盤,風水有問題,盡量回避。



    提問:請問cq六月會出政策嗎,據說會導致橫盤!是嗎?


    回答:如果以當前的熱度,每個月漲10%,6月份漲20%,可能會限購。

    限購以后就是本地土著的表演了,成都走出了暴擊,長沙不溫不火,我覺得是個小利空



    提問:空少,我現在一個房子要做jyd,最多可做500,最少要做250(替換掉短期拆借)。最近市場不好,jyd條件比較一般。短期沒有n的動力了,想歇歇喘口氣。投資渠道方面,有10%穩定賺錢的一個基金。我這個情況是不是應該做少點兒?還是多做點兒,暫時不用的放在10%的基金里?謝謝了!


    回答:做500

    賺利差

    無論是基金還是借出

    但賺利差也是主動收入

    不是被動收入

    你不投入點精力去鑒別

    就可能有本金風險



    提問:空神好。

    很多大佬,都是拿房子抵押裂變,我想問下,如果名下有按揭,還有信用貸,流水不足,這樣的情況如何才能順利抵押出來?

    謝謝!


    回答:找貸款中介



    提問:毆大:請問直接和房東面談應從哪些方面提前作哪些準備?1個人談還是帶上專業人員?是不是帶上老人家效果更好?


    回答:帶上現金,用舊鈔砸人。

    老人要能說會跳,如果木訥訥的老人,不如不帶。



    提問:大大,6樓不要,因為頂復、無電梯、價格不夠便宜是嗎?


    回答:新手回避困難單子。



    提問:歐神,抵押貸成數都是7成貸100萬,有三個選擇:

    A,年息7,15年等額本息

    B,年息8,20年等額本息

    C,年息8,30年等額本息,第一年買1W保險。

    哪個最優?能否簡單分析一下,感激不盡!


    回答:成數一樣選利率,A



    提問:歐大,重慶去年買了新房,藍光系,今天看合同,有一本是本人簽字,另外一本,簽名非本人,名字也不認識。但文本內容是本人。又查了房產備案為本人。怎么出現這種情況。另外,合同應一份在我這里。那份合同,只有14頁,。全合同為34頁。

    有擔心。。。各種收據全在我這。該怎么辦?


    回答:去拉一份產調,是你本人就沒錯。



    提問:您說京滬不玩了,問題上海是剛需,是咬牙買一套呢,還是索性去重慶買N套呢?


    回答:剛需就買,首房首貸對你還是很溫柔的。



    提問:歐大,一個信用卡可以一筆真實消費都沒有,無論大額小額都是通過pos機刷嗎?


    回答:可以



    提問:神,京滬地獄模式。CQ是簡單模式。那廣州是什么模式呢?


    回答:hard



    提問:一棟樓是南北向板樓但拐出一個單元是東西向。該東西向單元一樓,帶院,但是兩個西向臥室外有高墻,基本上全天擋光,應是南北向正常房的幾折?


    回答:一樓85%折

    朝向在-5~10%

    合計75~80%折



    提問:歐先生,沈陽,東三省。值得入嗎?投資環境不好吧?


    回答:今年估計還沒有漲幅。

    但是信貸很誘人,可以做到并發+20%



    提問:歐大,想讓FP轉戶口到WH購房,是否會影響FP原來的社保和養老?


    回答:社保一起轉武漢,以后在武漢領。



    提問:歐大,自住別墅有必要安新風系統嗎?安裝的話,需要多少錢?


    回答:新風其實就是一個小馬達,不停地往外界抽風。

    從機械原理上講,是非常非常便宜的。

    新風不能對抗霧霾,據說有更好的方法。



    提問:尊敬的ou神,咨詢個問題,如果簽了定金合同違約,還沒簽網簽合同,可以不付中介費嗎?如果中介走法務,最多會賠多少?


    回答:可以

    法院判中介沒有完全全部服務,僅需要支付部分中介費,例如10%



    提問:大,您的意思是每月每卡只用pos機進行一單tx消費,其余消費都刷真實商戶是嗎?


    回答:對的。

    也可以大額二三筆+其他



    提問:歐神,好。

    坐標某弱二線,兩個新房樓盤挨著。一個小開發商8500單價,一個大開發商10000單價。

    3-5年長持,投資的話選哪個?


    回答:如果品質一樣的話,8500



    提問:歐大,最近興業銀行的興閃貸很火,但是只有白名單人士才能申請,我怎么才能知道自己在不在白名單上,不想浪費查詢次數查詢看,想提前知道自己在不在白名單上


    回答:一般白名單=體制內

    或者白名單=體制內+外資500強



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